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是七十五年期,有等是七十五年期後可續二十四年,亦有 七十五年期後不得續期。若土地批期是九九九年期的,則 可免補地價的顧慮,若批期是七十五年期後可續七十五年 期或二十四年期的,則在第一個七十五期到期後,業主就 得補地稅,按政府現行補地稅的辦法,是按差餉價額每年 加收百分之三。批期七十五年期後,不可續期的土地,期 滿後,政府就要重估地價,而重估地價,是以當時當地的 土地市鎮作為重估的標準,換句話説,就是要將該幅土地 再拍賣一次,若買入這類樓宇,屆時業主就要多付一筆地 價,若付不起這筆費用,而交欸時限已過,港府就要收回 土地,業主也只有無條件交樓。

不過,自從中英協議簽署之後,一幅沒有續期權利的 土地在期滿後,若承租人和政府均願意,原有承租人可以 再獲得續期。根據中英協議草案附件三有關土地契約的規 定,由協議生效日期開始,在一九九七年六月卅日以前滿 期而沒有續約權利的土地契約如承租人願意,均可續期到 二〇四七年六月卅日,毋須補地價,但從續期之日起,每 年需繳納相當於當日課差餉租值百分之三的租金,日後亦 需随應課差餉租值的改變而調整。

留寒土地批期用途

嗑

土地的批期,往往並非從樓宇興建時計算,可能早在 數十年前已批出,所以雖然是七十五年的批期,也可能只 有三十年的批期。例如界限街以北的土地,一般所謂新 九龍地區,批期是七十五年,可續期二十四年,早在一八 九八年七月批出,至一九七三年六月底止,剛好七十五年 期滿,從一九七三年起,再積二十四年,至一九九七年六 月底為止,所以新九龍地區的土地,從現在起計,只有約 十年便期滯。

買樓時,除了要注意土地批期外,還要注意土地的用 途,政府批地時,假如指定作工業用途,但建築商卻建了 住宅樓宇賣,那麽,買入樓宇的人可能便會蒙受損失,因

第四十田

為規定用途的土地,是不能作其他用途,同樣,一般住宅 樓宇假如用作商媽工廠,一樣屬於違法。

如不便親身前往,可委託律師樓代辦,但要支額外費用。 樓宇交易兩個步驟

樓宇交易注意要點

市民在買樓前,要注意幾個要點;

1物業的詳細及正確地址、2樓價、2付欸方法 年期、面積:要分清楚建築面積及實用面積、@ 樓宇用 途、交易日期、交吉日期(如樓宇並非交吉,則須注 意租約內容 〕 @貸欸

買家在未往律師樓簽買賣合約前應小心考慮各樣問題 ,即所謂買家自眞」。下列各點買家應特別注意的事項: 1「睇樓」:買家除聽經紀介紹及參考宣傳資料外 盡可能親自前往「睇樓」,觀察附近環境及樓宇面積。 2盡可能不要在地產公司簽署任何形式之買賣合約。 ◎ 如果必須簽約,買家亦應注意以上提過之九項條件 是否清楚列在合約之内。

固定金:盡可能不付現金,因未能證實賣方是否眞正 業主或證實該樓宇業權公當,如果必須要交付定金,買方 以少為佳,並要求賣方發給單據,以作證明。

假如是透過地產經鰕購買二手樓宇,更要提高警覺, 因為消費者委員會在近年不斷接獲投訴,指地產經紀欺膈 顧客。據統計分析投訴個案,經紀在介紹買家看樓時,常 提供不正確的資料,誇大樓宇的面積及減低樓齡的正確年 份。另外,樓宇是否有僭建部份,經紀亦常會為賣家隱瞞 這是買家要留意的。

市民在購買樓宇時,應盡量與業主直接見面,防止經 紀從中食價,同時,應查明樓宇過往的交易資料,眞正業 主姓名及有否其他未辦妥的手續等。

所有資料可往田土廳查時,該辦事處位於中區政府合 鬐(西灣)十至十一字樓。查詢人士可先到十一字樓詢問索

·取表格·交繳交五元手續費,説明希望查詢的資料,包括業 主姓名、過往買賣紀錄、交易樓價、單位面積及年期等, 居住須知

買賣樓宇時雙方盡可能前往律師行辦手續,雙方亦可 獲得較佳保障,購買任何樓宇,主要分兩個步驟,亦即是 簽署兩份文件,第一份是買賣合約,第二份是樓契。買賣 合約是一份較初步的文件,但在法律上仍具有約束力。合 約內列明樓價年期,完成買賣之期限,以及雙方在法律上 的權利及義務。在籍署合約之前雙方均有權退出交易而不 必承担任何法律責任,簽署合約時,買方通常先付樓價一 成,但賣方仍然保留業權,而律師則會準備樓契,如須貸 欸買樓,買方要先簽按揭文件。在交易接近完成時,買家 便要將餘下之樓價交到律師行,以便完成交易手續。在正 式交易時,律師會將樓價付清給賣方。

香港多由一間律師樓代表雙方辦理所有手續,在收費 方面,通常做買賣合約的費用由雙方平均負担,做樓契之 費用以及厘印費則由買方支付。但經雙方同意,雙方可以 自行協議負担之數目,至於實際收費則視乎樓價而定,本 港所有律師均劃一收取費用,並無差別。

樓宇按揭注意條欸

香港市民買樓多向銀行或財務機構借欸,就普通樓宇 而言,銀行首先會進行一個物業估值,然後決定貸額, 如屬住宅新樓,通常可按揭得樓價之八成左右。如屬屋齡 五年以上之物業,就會按個別情况考慮。此外須決定還歎 期限,住宅一般是十年,但亦有長至廿五年。最後是決定 利率,利率高低是經常有變的。此四項因素決定樓宇之每 月供欸。但樓宇必須有入伙紙才可以做按揭,而樓宇之樓 契亦須交予財務機構作抵押。

市民在進行樓宇按揭時須特別注意:

1調查各財務機構之買樓貸款利率:有些財務機構之 買樓貸欸利率年息是按最優惠利率加一二五,有些則較 (第九篇)

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