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1984

現年輕 第三十七田

香港全貌

實地拍實戰後最整一年 (第三篇)

一年來之香港房屋地產

官地拍賣戰後最差一年

自一九八一年中地產市道開始走下坡,弱勢一直延 至一九八三年,展望一九八四年仍將是調整持續期,不會 有多大進展。綜合地產商的意見,他們都認爲樓價現已見 底,甚至地政署署長杜迪亦有同感。至於是否真的已見底

·實在很難下結論,因爲影響市道的因素很多,對未來很 難有正確的預測。不過,可以肯定的是:待等香港前途明 朗,地產市道始有眞正復甦希望。

高利率加上以前地產蓬勃時期的過量 建設單位需要消化,使地產市道從高峯滑

·而經濟衰退與及政治前途的陰影,更 令到物業市場疲不能興。現時的環境是經 濟能力較差者,受高利率影响而不敢置業 ,而有能力買樓的人士,由於香港前途不 明朗,亦不敢貿然將流動資產束縛在物業 上。根據ERC(計量經濟模型模式預 測,物業方面的投資仍很少,投資的實質 堀長只有百分之零點三,而八五年的增長 則會稍高,有百分之二左右。

據地產界人士的預測,八四年的市道 ,仍僅中小型住宅樓宇可維持】定的銷路 , 豪華樓宇由於經過了年多時間的消化, 年中以後可望改善,商業樓宇的租用情况 ,由於供過於求,銷量仍會呆滯,至於工 業樓宇則視個別區份而定,已發展區域的

廠房應不愁銷路,但總括而言,仍要待今 年的調整持核期渡過之後,他們才敢估計 有轉機。私人發展商現時的優勢是手上有 不少市區的地盤,而且部份是在八〇年前 購入,地價較低,使成本亦因而下降:樓 價可以定在較低的水平,增强銷售能力。

固定樓盤利率吸引買家 至八三年底,一般小型住宅樓宇的售 價企在二十萬元至三十萬元的水平,中型 樓宇則在四十萬元至六十萬元之間,大型 住宅樓宇在市區的平均每方呎要九百元左 右,以年底的樓宇按揭利率十五計算, 若向銀行貸歎十萬元,分七年攤還,毎月 供欺額為一千九百三十元,分十年期攤還 ,每月供歎類為一千六百一十三元,分十 五年期遼,每月供欸額為一千四百元 *

以此計算,供樓人士的負担,依然很重。 利率持續高企是地產市道一項利淡因 素,去年銀行界為了配合港府挽救港元 勢的措施,大幅度提高利率,使樓宇按揭 利率一度攀升到十七厘半的高水平,有意 購樓的人士因之望而卻步,其後港元回復 穩定,利率畧降,然而,以十五厘按揭利 本來説,仍屬過高。

地產商為了吸引買家,採取臨時的應 變措施,將出售樓盤的利率固定在一個 低的水平,以增加吸引力。地產公司願意 提供兩年期的低息買樓貸款,息率由十二 至十四厘不等,視乎不同的樓盤而定。 依照酒個辦法,買樓人士在上述時間內, 不必受到利率變動的困擾。由於只付出最 高供樓利率,如果將來市塲利率回落至低 於上述水平,買樓人士有權選擇較低的利 率供樓,使買家處於有利的地位。

固定利率的辦法只為消費者提供了一 定程度的保障,但一般人買樓,對於樓宇 的質素及售價仍是主要的考慮因素,所以 逥項辦法並未能為地產商打開新的局面

全年賣地僅得一億餘元 地產市道不聚,地產商固然是叫苦連 天,港府的財政也因而出現赤字。去年官 地拍賣反應奇差,賣地收入大減,導致出 - 現財政赤字。這是一九七四、七五年經濟 大衰退以來首次出現的財政赤字。

去年港府推出拍賣的官地共有五十七 幅,但其中有二十七軀是位於牛池灣建有

六六

平房用作商住用途的小面積土地,實際可 用作發展用途的土地只有三十幅,其中有 十五幅是工業用地,三十一幅是非工業用. 地,及十一幅住宅用地。在推出的三十幅 可發展土地中,只賣出十五幅。政府推出 拍賣的官地有一半因無人承價或出價未如 理想而收回。地政署長杜迪形容去年的市 道是戰後以來最差的一年。囊地全年收益 只有一億一千四百一十二萬元,相對於八 二年的賣地收益五億九千八百八十一萬元 有顯著減少。

八三年推出最多的土地是非工業地, 但其中有廿七幅是在牛池灣建有平房的小 面積土地,不宜發展,故實在可作節時發 展的工業地只有四幅,其中有三幅賣出。 賣不出的一幅面積最大,是二千三百多方 米,位於元朗工業區的土地。全年非工業 用地拍賣所得,只有一千八百多萬元,其 中一千一百多萬是賣出十四幅牛池灣建有 屋宇的地所得。

在全年拍賣中表現最佳的是工業地, 推出的十五幅土地有九幅賣出。全年成交 價最高的土地,是在最後一次官地拍賣中 ,以一千七百六十萬元售出。

住宅地共推出十一幅,只有三幅成、 交,總成交額達二千一百一十萬元。 其 中面積最大的是在屯門,有八千五百多方 米。

地價下跌,受一九九七年陰影威脅與 及政府繼續大量供應土地是主要原因,而 地產商過轉不無也是重要的因素。地產公

司去年的業績一般都不如理想,盈利已經