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品

1976

香港年锚 第二十九回

第三方面是增加一項新的加租理由,規定業主如果曾經花 了五萬元或以上的錢改善樓宇,則可以將所耗費的總數二 成作爲一年的「額外加租」總額轉嫁在住客身上。第四個 方面規定,由一九七六年一月一日起,戰後樓宇業主與住 客所訂的三年或三年以上租約,將不受租例管轄。

住舊樓的,絕大多數都是香港的老居民,過去二十年 來,當局一直沒有取消舊樓的租務管制,儘管近年來已製 造了不少藉口,爲批准舊樓加租作準備,但始終沒有打開 全面讓舊樓加租的缺口,最近的新例,就直截了當地規定 舊樓業主可以大幅度加租,近萬層舊樓的租客也大受影响 *舊樓加了租,對新樓的租值也起了「水漲船高」的影响 作用,加上當局對公營房屋邨推行的兩年一加政策,本港 各類型的樓宇住客,難逃不斷加租的威脅。租金加了,差 飾當然也大增。

新樓加租計算法改變

新租列對戰後樓宇租額的計算法,也是一種變相加租 。在現行租例規定,業主依例對戰後樓宇住戶加租,首先 由差餉署按市值對這一層樓估計其公平市值租金」,然後 將「公平市值租金」減現行租金,差餉以五去除,得數如不 超過現行租值百分之二十一,就以這個數目作爲「批准加 租的實際金額 」。現在新租例也作了修改,將以往用一五 」除之因數改爲用「四」,師公式改爲,『公平市值租金 」減去現行租值,以四除之,得數如不超過現行租值百分 之二十一,就以此數作爲加租額。改了一個因數,實際所 得就是使加租額較現行的增加百分之二十五。如果以案例 說明,就一自了然了。例如有一層樓,「公平市植租金」 爲五百百元,現行租值爲四百元,按照現行加租計算法,應 爲五百元減四百元,以五除之,得數爲二十元,即住客每 月加租二十元。但他若按新租例的計算法加租就變爲:五 百元減四百元,以四除之,得數爲二十五元,即住客每月

居住須知

要加租二十五元,比對之下,不是新法比舊法多了百分之 二十五嗎?所以儘管最高加租限額百分之二十一并未改變

·這樣將「五」改「四」,就間接加重了住客繳付加租金 額的負担。

住客反對手續繁瑣

此外,又增加了一項額外加租,這是對戰後新樓而言 的。本來,如屬受租例管制的樓宇,每兩年加租一次,每 次最高加租額不超過百分之二十一,這就是加租例的基本 内容。但是,現在公佈的新例,却多了一項「額外加租, 即使住客已照上述方式加了租給業主,也仍然要再加租。

七七年後建成新樓

(第七篇).

業主可以提出的理由爲:他會花了五萬元或五萬元以上的 金錢改善樓宇,這一筆改善樓宇費,就可以用加租的方式 ,由住客負担。規定爲將「改善樓宇費」總額的百分之二 十作爲每年加租的數目。這些改善樓宇的費用,包括樓宇 結構的改變、增建、延長範圍、增添設備等等,但不包括 樓宇的修理、保養及裝飾等。

如果住客不同意業主額外加租,只能由法庭作出裁决 ,住客在接到業主的額外加租通知後一個月之内向法庭提 出,並要說明理由,手續甚爲繁瑣。

不過有一種額外加租是規定的,如果業主因爲加差餉 而要多付差餉額時,這多付的差餉額,就可以作爲額外加 租,轉嫁給住客,全數由住客負担。

五年不受租務管制

據七五年度調查報告指出,新樓住宅有一萬四千多個落成;租金客升,經濟不景影响,店舖空置單位亦增至一百六 十萬方呎,顯示商業繼續走下坡,私人發展商送交圖則大爲減少,鼓勵私人投資建屋,七七年後落成新樓,可享受五年 不受租務管制之自由。

年内租金畧升

差餉物業估價署署長范禮,就七五年中期物業調查報 告時指出,七五年内有新住宅約一萬四千個單位落成,而 估計一九七六年住宅落成之單位畧減,但他預測一九七九 年的情况會進步,屆時落成之住宅將超過一萬六千單位。 私人發展商興建住宅已在增加中。

由於大部份的住宅樓宇是根據租務管制法例而受到定 期加租的管制,因此租金普遍繼續上升,但仍較現時公開 市場的水平爲低。上半年住宅租金指數上升三點四一,即

增加百分之二

。

由於更多店舖落成,截至七五年七月爲止,空置的商 店單位增至一百六十萬方呎,去年十二月空置的地方爲一 百四十三萬方呎。顯示商業繼續走下坡。

商店租金指數較去年底增加七點一四,即約百分之三 點五,由於商塲不景氣籠罩,反映加租情形普遍放慢,但 租用店舖地方之需求仍然甚殷,而在主要購物地區尤甚。

在辦公室方面來說,現時空置的辦公室樓宇約共一百 七十萬方呎,校七四年十二月時,增加約六十萬方呎,其 中大部份新空置的樓宇係在上環,但中區及灣仔亦多。空

辦公室樓宇之增加,其主因爲本年度上半年內,該等樓

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