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1974

奢姿年偃 第二十七周 居住須知

管制新樓法案規定

住客負担比前更重

管制新樓法案,保障全部戰後住宅之住客在三年内免被迫遷,但業主可申請收回自住、重建。同時,業主 可每年增加租金百分之廿一。對住客更加不利的,是當局明文規定,可將增加之差餉轉嫁在二房東及三房客身 上。

新樓法案管制新樓

目前全部新樓共三十一萬個單位,其中十萬個單位由 業主自住,所謂「新樓」卽是在第二次大戰以後建成的樓 宇。

這條新法案預料在七三年十二月一日起實施,後再延 期至十二月十五日才正式施行。也即是「全部戰後住宅租 權受保障,至一九七六年十二月十四日止。」這法例是 代替目前仍在實施的所謂『凍結未受管制新樓的租金法案 』的。

這條新法例對住客最不利的有兩點:一、舊例每年只 准加租百分之十,兩年才准加百分之廿一租金,而於七三 年十二月十五日實施的新管制新樓法案,則准業主每兩年 加租百分之廿一;二、新例明文規定:差餉如有增加時, 得全部由二房東及三房客負擔。雖然不是由二房東、三房 客負担宅宇的全部差餉,但如果當局加收業主差餉,所加 之差餉由二房東、三房客負担。

受管制與不受管制

現行之全部戰後住宅樓宇,不論其差餉估價額多少, 在租住權方面均將獲得保障,以迄一九七六年十二月十四 日止。其意是:目前住在第二次世界大戰後建的樓宇中的

住客,已經由七三年十二月十五日該例實施之日起的三年 內,獲得保障「租住權」。

還後

但政府爲了鼓勵私人地產發展商對整個房屋計劃作出 最大的貢献起見,凡是在新管制法例訂立後獲得發入伙紙 之新樓宇,其租約將不受管制,其意卽:這類新樓租值多 少,由業主自行决定。

另有大批不受管制的樓宇是:若干其他種類租約,例 如與香港房屋委員會、香港房屋協會及香港模範屋宇會簽 訂之租約,亦豁免管制。住官辦、半官辦之廉租屋住客, 未受到新管制法案保障。目前這些樓宇每兩年加租百分之 中,也可加差餉。

加租條件和計算方法

詳列新管制辦法之一項法案-卽一九七三年業主與住 綜合)(修訂)(第二號)法案之規定,業主與住客 得隨時自行磋商 協議方式增加租値問題

除此之外,業主骶准在下述條件之一之下加租,但增 額要適量,不得超過百分之二十一。此等條件爲: 與上次加租相隔一年;二、如果樓宇係在新法例訂立前租 出者,可在租約開始生效一年後;三、如果樓宇係在法例 訂立後始租出者,則兩年内不得加租。此項加租辦法將使 新訂租金受管制兩年。

(第七篇)

除業主與住客私下協議增加之數額外•加租額應由業 主向差餉物業估價署署長申請發給證書,其數額並應由該 署决定。

增加額之計算方法,係將當時租金與公平市值租金相 減,求得差數後以五除之,卽爲增加額,但此數不得超過 現有租金百分之二十一。例如:(一)未包括差餉在内之 公平市值月租:九〇〇元。未包括差餉在內之當時月租: 六〇〇元。兩數之差爲三〇〇〇元;除以五後,得六〇元 。此六十元卽爲可獲准增加之數額。

(二)未包括差餉在內之公平市值月租:一四〇〇元 。未包括差餉在內之當時月租金:六〇〇元。兩數之差爲 八〇〇元,除以五後,得一六〇元。但是由於當時租金爲 六百元,以百分之二十一計,僅爲一百二十六元。因此可 獲准增加之數額應爲一百二十六元,而非一百六十元。 差餉估值超過萬元的住宅樓宇,可以根據現行租值 加租百分之廿一以上。但新租務管制法案規定該等新增租 值,仍限於根據現行租金與公平市值租金之差額的五分 。所謂公平市值租金須由差餉物業估價署加以評估。

公平市值租金

所謂公平市值租金,乃係經過考慮與與租金問題有關 之全部資料後,在當時認爲合理之租金

樓宇在新法例訂立之日尚未租出者,其業主得與住客 自由商定租金。但以後該樓宇再租出時,其租金將於差餉 物業估價署署長所評估之公平市值租金爲限。

至於三房客方面,其租金增加率大致以二房東所付者 爲根據,但是除另有協議外,增加額亦以不超過當時租金 百分之二十一爲限。

但是差餉額如有增加時,俱全部由二房東及三房客負