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析分括槪有氏英振梁行量仲
年代
上升
價格長遠而
素與發
再次循環,其價格低點皆較對上一次物業 市道低潮時 紅點爲高,顯示出本港物業 際增長的,也與物
··以上言論爲 先生對本港物業市道
梁振英認
物業市道基調仍穩 長遠發展則仍
增長。舉例而言,近 十年本港的物
想表現較反覆,但需求 始終不除,同時價格 因有增長,對上一次 物業市復甦循環始自 九七七年,當時物 業市道及價格剛經歷了石油危機打擊世界 經濟發展,慢慢從衰退中恢復過來,物業 需求及價格則因需求快速增長而從當時低 點上升,而建築業發展也同時起飛,此種 形勢 受到經濟蓬勃支持面跨進了八十 同時由 求始終強勁,價格不斷 也刺激到炒家人南,令到物業市道 供需形勢脫離了正常軌迹,價格亦被抬升 至遠離購買力水平。及至本港前途問題普 通受到重視,而物業市道也因價高壓抑到 需求 ,在雙重不利因素無 在八二年 初即從高峯滑落,隨著英國首相戴卓爾夫 大訪華打開了中英就本港前途的會談, 於間有不利消息傳出,對物業市道造成更 壓力與淡勢,加上炒家從物業承接著轉 賣家時,樓價也因而大幅被推低,以 的地產經營也亦大受困擾 潮在政治因素影响下一直維 英就本港前途問題達到 物業市道才從谷底緩
價格
較,也會由於樓宇結構質素 南,再加上通脹與發展成本 致樓價上升的,所以現時 也難與十多年前落成: 但市場供求若能維持穩定,樓價則 有實質增長能力。
上!欲物業市道高低潮後 談及現時本港物業市道發展形勢時,梁振 英指出 自中英就本港前途問題達成草簽 以後, 物業市道基本上出現兩點新現象, 就是物業需求明顯增加,而樓價也同時上 升,但樓價升幅都不似求增加之明顯, 主要原因仍是供應仍然維持-
裕有關。不 過可以肯定一點是置業信心回升,同時投 資及發展性物業成交也見大增,此點現象 可從價値二百至三百萬元之大額物業交易 現 有買家承受中反映出來,面發展性物 例如金錘二段地王、尖東貴重用地 致各類型官地及私人物業拍賣多逾底價 成交,同時不乏激烈競爭場面,已清楚顯 產商對物業市道前景已间恢信心。
於目前物業需
仍以住 宇表現最爲活躍,除了單位需 外,中大型單位銷路也在增加,同 政治前景已明朗,中產階級及專業 少打消移民念頭,同時較早前持觀望態度 有能力自置物業人士,以及一些
升幅,原因是現
本港物業市道隨著工商業發展與及大
向供應表現
基本仍見穩定,只有近
位,形成中大型單 價格升幅
的需
不因受政治、經濟
,住宅樓宇的價
影
較大反覆與落
峯時期至
*低潮
公屋單位數量達到四萬 比率的市場增長需求,特 年興建單位亦達一萬個,
時期,本港物業
素面有上落,但市場物業市道復甦前的樓 價低點,與八四年底前的樓價低
加上其售價私 離,在此情況,私人發展的住宅樓宇需求 即使在無減少 但也不易有大升機會 而,近打來成交仍非活躍 較平淡,主要是用家多 供過於求現象,短期內 升,故此不少 租不買 被積壓,因此現時
實際轉手
轉手價
的必需品 只要
仲量行梁振英先生
實質的增長,若以新建成樓宇作
間仍以八四年時的樓價低點高於七 年時 低點。仲量行也曾就這方面形勢 項調查,仲量行以七七年當時
高級樓宇的實際 ·價格與
比較,發覺到
百分之十二
通貨膨脹率仍
始終爲民生與
·脫節,樓價仍
直會工商的年時
比有商,實的的座
雞
表現遠勝於銷售市場,是以·
東南亞資金雖大手購
現,但其用途也.
轉手荷利並不多見
型單 較明顯
請條件也
表現較弱,近期商業樓宇售價並無明顯漲
升現象出現,一些位於次級地點的商業 宇,價仍接近建築成本,換言之,發展 商仍須以接近免地價的樓價水平求售,也 可以說是現時商業樓價平均水平仍是偏低 的。至於工業樓宇市道,也有類似商業樓 宇的租售情况出現,此現象也是基於工業 樓宇租用市場較活躍有關,故此樓價也缺 乏强力之反彈,以日前在傳統之工業區如 觀塘 新蒲崗等區的工業樓宇,每呎售價 也低於三百元,但是現時的工業樓宇的建 築費每呎也在一百四十元左右,若加上發 展成本,資金及利息成本和其他開支,則 :現時工業樓宇每呎售價也在二百元以上, 所以現時的工業樓宇售價,發展商仍要津 貼地價,至於位於新市鎮的工業大厦,每 呎售價不足二百元,發展商的虧損程度則 更大了。至於近期工業賣地競投頗激烈 也只是因工業樓宇空置率改善較明顯,發 展商對後市較有信心,亦對價格漲升潛力 有較樂觀估計,才會增加購入工業用地 但如此一來,經營風險則仍是相當大的
综耪以上地產市道一升一降形勢,而 轉至今年開始的另一次升市循環,梁振英 個人意見對今後物業市道仍是樂觀的,而 今次循環起點可能會持續較長時間,原因 是本港政治前途問題已然解決,因此只要 本港經濟環境配合,則物業市道今次復甦 期可能會更長,特别是物業市道經歷了過 去瘋狂而不會理的炒風後,今後投機情況 將會較爲收歛,有利物業市道有一個穩定 發展環境,尤以現時物業市道出租市場表 現較優,在利率較低時期,將會勵投資 性置業增加。就以住宅樓字爲例,由於受 到過去樓價偏高,又有租務管制,已使近 兩三年來住宅樓宇買家繞全爲自住性質 所以現 ·供出租的新樓並不多, 故此在 地產低潮時期,租金並無明顯受 局部且見上升, 此此現時租: 高於儲蓄存歇利息,以新優惠利率水面 而言,亦有勝之,在租金收益誘因下,没 資置業大幅增加機會並不能抹煞,因此 港經濟增長只要能維持穩定,自用性及投 資性置業皆會穩步增長,從而令物業市道 前景及發展亦可同步穩健地向好
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