日七廿月五年一八九一圈公年十七國民華中 聞新港本
三期星
WAH KIU YAT PO
報日僑
莫四第張二第日四十四年酉辛圈臺
本港新聞
業主與住客(合約)條例 檢討委員會報告書
第四部:
(+P)
「十三日)的一案均方法院案件中,李找速法官 「當然,英國租務法的淡默,不可能與本港 住客【綜合】榮列與英國一九二○年的加租及 掷利息《限制》法比皎一下是適當的,因爲微酸 現若干相同點。」
獲取為法定租在祂,而對二房東至,三 得法虑分相接。
移楻其上。但本港的條例旣沒有提供法租住染一班方法院見畫法官在一九七九年七月九日馊讀的
二七 院法律報告第六二頁,裕盤置業有限公司對濬九其他住客,酒示了政策的政进,而道可能與基本 ,而取消密性酸的拋利又明文予以保留,業主似與制、未帶入法律報告心中所特的透贴是住客。
嬤業僱員工友總會〔一九七二年)一案。在滾 億發生矛盾,因爲護原則是如要獲得保障·· 乎可以引用第五三(二)條所規定的任何一鎖理一沒有無間斷的居住於樓宇中,這每日本身並不能
| 案件中,地方法院施邪法宫似乎供定本港條例宇必須是作為住宅租出。第五(一)和第五一 永遠不會 將保障擴展到法團及合夥
團自放無租住調 出,或以住客媽成約或租質條文爲出而申造業主有換證照收樓帝,只有第五三八二條所
甲 所賦予科生殖保障,與英國租務法所軟宇的相似 兩項你的作用,是健第二部適用於作爲以確立,國茲 高。如果我們榭系根據英國的法例類推 · 就是習 住宅租出的樓宇的祖雲和分拖。但如果披宇長租屬例外。我們 取消租住權。因此,除非有收鬥接字種由,可章戴的一項或多項理由得到證實時,才可頒及收樓 經營的租賃
個枨團,遵法團本身並不能居住於喜換字内|自從第二部最近惨訂以後,已被突
·適當引用,否則第七四AAC所保留的取消一命,看來兩位法官都沒有考慮「作爲住宅租出。
金管制可估機構租客在合約租期內受任:谁像系
因此定魋無准改所引起的問題是“所說及的並以很高價格出售,以致改概佔住人有所收 祖往日的權利,與好五二一一)所述的「所有幾個字的意骏和可能的關係,也沒有海道地方法
·四九條內住宅的定義擴大至包括····
姬發期也絪展至包括機器包客,因此認爲出團不 新 租前住客是限於下述宇的住客,雖然作爲技術性法律的問題來看,原有但書並 租或分租租貫......不得格止......」,甚碏互相 野旅雅法官較早時的結論,因此對本委會來 「作爲樓宇住客三房客的公共團體、法
爲第二部的基本政策所發及註一沿鸯,除了法例 或分租的擦字,而共租重度分組是在本部的酒 紆,這點仍然懸而未决。
·外國或英聯邦政府、合夥經營或商號,而該樓有明文規定 可能一直都是昰誤的。本港條例 用範圍內。」換薈之,部作爲住宅租出的住宅接領著細意義。相反地,有人證出,如果装中 我們逃器,如樓宇全部域部份分租
「未能清楚分別法定租住境和合拍租期的定法延宇的相貌。可惜超留下了一個合還不准的問膻就,第三,業主要楼宇自 半的租實或分租艾是在本部通用的團內。」 九
十五 經細小当她後,我們認爲現有條例一
·的用意,是提供眞正的法定租住染,我
·我們的了解這項修訂的目的也將保·穆,狹引起另外一個問翠。
是稃客如果是一慪法團,樓宇是否可以作爲住宅申請收回樓宇,我梅租客往往會發現 ̧們相信貸歡採納這個觀念,將有助於澄灣法剪及「時,倒憂保慎不在樓宇居住的二房東
控德展至包括公共團鹰和法國的六 俊定法邁根雄垸会在就二部的低酒,租出?有可能的是「作爲住宅租出」幾個字,也一般,因爲一個米團迪常更容易决到其 圓遇。請「伴參與第十三章第六至第十,特别是將然字用作他們做致住宅的租質。在這之 推行保障住客]安居的基本立法政策。假定租金
之外,或不能本有租住招的保障,則可聞爲:作爲住宅而由住客成經他報當授祂的人月居住,所以也不大可能證明當庭批准業主要求 管制及租住在保障會特緻一段時日,我們建
三段 法當時的用意是,只有將樓宇詐」前,機構租客是不受保障的。一般的做法變成業·近法律的低訂則保障擴展至包括機帶租客及某些。上使用,但每盝完全不能確定。 “的命令,是一間不公平和欠公正的。 CA滑條況所提供予住等的粗住投保
·際的性質,特別是法律煦滑楚說明立法當局的用 說一意是挑供法定租住籬,鄒撇供於原有合約租期 屆 海後繼續佔住䄉爭的新被利
法規 佔住 客,在二房東的租約期滿時便會半
·B·應澄荷法列 - 確定是否需安發出出 由進行收儷楼宇,及
法律及司法事宜,業主與住客的法國完全相同,但將本港的瑞主與,再知書以路止同期性合約成,以個別用法定部 第十九章
法律問題
·李庆謝法官稍後在同一刊與中提及英國務 法時,指出該法例給予租客一致追追蓋的地位
業主與住客(綜合)條例的釋義,引起若 法 律上的疑難問將,其中有些是市民向我們提出 的,亦有些是我們在討論該恢例時發現的。部分 疑就是有關按術性的問姒,可以採取每次只作部|地方法院商夔敦法富於-九八〇年七月二十五日 扮 憐訂的方式發澱。不過我們基爲需要將該例判决一宗案件時都說 微廂檢討修訂,但在考慮隹新草擬整個條例時,
·恶为研究整何法律問題
+而這些字眼通常是用來形容法定租住染的。但
條例第二部提供的租住 權保障的性質
「在香港 - 常受保障的合約租貫期滿時, *例並不供法定租售檢。在英國却有法定租住, ̧攤產生。香港的幣况既然不同 - 英國的判例愿予 以噻促老慈。」
(C)制訂法律時應該裔楚說明,收師樓宇 的法定鹕由只適用於原有合約租期終止之後, 「作爲住宅租出」·租約 及佔住許可
根據英國租務法的判例,只有「作 t
為住宅租出」的樓宇的佔住人+始能享有 業主與住客、綜合 整部的保障(五一 一條,意思是一定要有租約或租貫誠分租雜質 存在,方可享有保障,只襲許可佔住是不足夠的 租約與佔住許可的區別很多時會構成困難 法
·韋問題,要視乎每一案件的個醃形而定。但一
i+
的話
隙,盤避免沉種不公平現象起見,我們變成假的傈憶和所施加的加粗管 法例,以確保這些人士在二房東的合約租期屆滿」制。 時,可以直接成為業主的住客。本委員會注意到一 一些玲着法例出利的例子中,二房東從分租樓宇
途的住客,
國的法庭所採用的觀點
,法團和某些其他團
,在租住僭的保障方 面,並不得立法政院 一 顧及,因爲他們並不居
,例依照上述方針和以修訂,可以防止二房東從中 所得的粗金,菇商於自己付給業主的租金,把法例的豬二部所訂的 +K 我們繼棉我的是:上面的討論是假 二房東分租前曾得業主的同意,因此 一是合法的。如果分很能沒有得到業主的書面同意 ,而道又是可以證明的話,則按照第五三六二) AE)條的規定,業主有血獲頒收柩令。 再同意而分租。 出非正式放飛馬生擔 「宇的一部份,例如一個勞間,通常只可算是一種 佔住許可而非分粗。結果這段便沒有襻成分租, 也不能以罪法分稙為理由而向住各收回樓宇。更 有一個困難是,住客可能得了支持祂所說的話, 雄稱居住者是他的親臨或朋友,而並不是立分 一項非正式的沾住許可而已。
一個。第一點是有關周期性的租實,尚宫有法定理報來說,如果構成還多的怡住優,法嶷多致會撒,在租約耍機交商業級金的外人,因此存在的僅是
定有租約存在,及在適當的情况下食表 第 適用。要補-
的是,法庭在裁定是否只有佔往許
可而並非有租約度租賃存在時,會兼盘式而非 十八:如果認為在道方面有收緊法律的必
·對塞爾克(音) 九三三皇座法庭法律 報告第二二六六 ,但在分为粗期內,帶 鹊批客仍可享有付受 管制摄登的利益。希潮 音〕對聯合奶品- 九三四年,阿法絕
七,我們認爲必須將法律微带 以確 .....定所提供的是法定租住權還是合的租期 碗第二部提供的租住蛰保障 涵法定租住 的法定延續擁,我們至少有五點理由支持這個論 实陞方原有合約所訂租期 今仍未能肯定。律師和法官等都 及上述兩
住拋產生,在依照決定塑由收樓宇之 個概念,可能因爲沿兩概觀念在
|必須發出經出猻知各終止租約。在另一方面,疯
·而本的神佛大多数是在英國接
·若有牽涉法定延續權,究竟是否需要溫出無知書 的。這兩個觀念的分別,在若 住客 品
主是有爭辯之餘地的,因爲收鳳樓宇的理 一向 中,可能具有重製性。因此,在流 "實有助於 |是假定只適用於原有合約租期終止之後。地方法 在适方面探討。
一官鈕法官在張英對音案中心雅
,但有人提到出現漏洞的可能性,強如成立公司 是日頭對立,並不包括一項限制未得同意而分租 三 英國的班班族,六十餘年來,都一多利亚地方法院民事訴訟-九七四年第二一八〇
,而將宗旨及茲力限制於只能授予佔性幹可。目, ... 力采保障居住單位的住客。該法例規定 宗),就是採納還個觀點。但地方法院子朋法
的正確草擬歎,這點尤其重要。但還是很難解 前並沒有證據乘示有人利用這些計她行事,所以決的問題,而我們也不想阻澳市民與別人分用 原有雅合約期滿時,應准許
官在平焯林對謝邦基(譯音一案中一維多利亞 可是一种新
我們建矮目前只宜記有通種可能,以雙將來有 地方法院民事訴訟一九七四年五二三二》, 需要获取立法行動加以糾正。 磁利,在她方原訂的程
比」。香谱法起採取的 裘,我們驚傳語五三八ICES | 不能立 政策所康及 形式。因此,將實質上是租构或租赁的安排稱爲時所列的收樓理由,似乎可加上一句:「未得業」顯然是對合 佔住許可也不能排除有關條例所賦予的保障。一主整面同意而分租,或以其他方法放棄居住樓宇後所產生的新樱利(卽 戒來脫,這個區別實際上似乎没有引起任何问彤度樓宇的任何部份」,由於在香港很多租約都只
二房東所享有的保障
剋裁自瓴發出翠揖通知書。香港善導會 易給人一般儅誤的印於。法定租住搵並不是就正一撰文評論還兩宗案件,見該導報一九七五年五 而是一般住客免海受迫湛的地位,由一册第二四二——三頁),住客享有的保障的性質
(綜合瘩I力對保擒住宅概宇 於被例彄行到業主接受。在決定祖住擁有效期間」,實在有莖演的必要,其中第二出理由是,現有十一與英國拊阻務法一樣,業主與住客
有商業樓宇 的長期租約】
解釋。
十九
房東合約租期屆南之時,法定租住避便轉給 居住中的房客
分租樓宇全部的三房客
曾有人向我們提出,第五三八
HC 的規定 國「如...... 屏東本
[我也比裝國中總是向法庭申請,的法律沒有清楚说运收网樓宇的雖由在起家時後的住客,使他們得到安居。條例第上部的基本被一身的租約終止中開其三每名的分租租約亦告格 「島鄉會打有適用於該報中山的法定開油。在織 張用。目前似乎是假这只適用於眼有合約產期修|液是相同的,第五一、一條是以證明下一站。上」,可能產生不公平現象,我們會她酶,非生 段必須觀
就有經租角创的可能有兩定的」上的時侯。假定條例是提供合約租期的法定妖一款說明「住宅租歉」及「住宅分程程約」是「在樓宇內的二房東應不能享有保障,所顯地如果 租期或可能是按著 按年續期的周期性粗究。根龍的話(而延實上 乎是較住的。
按「作爲住宅租出」的樓宇的租約國分租租約。 這一建能獲接納,而佔住的三房客可因此而直 雄登微務,即將倒底質 清梅宇的理由似乎適用於住客佔往期間的任何時刻
「作爲住宅租出」一詞,亦幫話英國的祖務法,接成爲業主的住客的話,即上述條歎偾彽修訂。 ,我們認爲立法當局的意思 租約通常是非正式的多
過用於原有合的租期慈止時,但條例之內並沒有龍紀句在租務法中的含義,會在司法上在乎整的二〇些不過現時第五三(一) 假的 協對的情况下,祖
缺點是,當與第五條規 說明這一點。條例對業主和注客的正常椒, 臧干預,有人向我們枪出,住客狂享有延長的合十二 在英國,一粲例的剑例已經確定如一定的收稷法定經由一起應用時,可能產生不公平 *粒粗期,業主抓照有織布住客尚住期間內任何除一,對果住客分租,在合約租期局西院會岛兴現象。逖是因爲依照原有租價合約可毋須先须業。 梦櫌出理由收尼樓宇。倘若業主在原有台的租期,激荡法的保亩,因為要享有「法定租住做」,住「主同意而分祖的住客,似乎可能會發覺,如在李 之內妥收酒批宇重建或創性,這個請調會更見得 客必須無間斷的居住在所風樓宇之內。所以,根有法定租往會保障期內進行分組,他的業主战照 由於期,重要。後若採納英國租務法形式的法定祖住盡,據租務法規定,假若住客分租樓宇一部份,則不 第五HCL)(E)條便有收间楼字的理由。 收商梭字的法定理由將與叢用於合約期屆 能獲得有關該分雅部份的法定租住拙。娴若住客,如住客在合的租期內不需業主同意而分很,似乎 一張酷是清楚不過的。第三戰要辨別法定產住洛與 分租樓宇全部,則會完全喪失法定租住組。因此,在約商後的法定死緻期內,甚至在合約租期內, 合料里斯的法定讀識的理由,是動高租住闷,三房客在合約租期終止時创成爲業主的法定住將發現業主有疆收國幣字。業主進機便可從住客 『取消租住班是根據一般而產生的橙客,而1房集則須過出。
及三房客手中收回宇,對後者也可依據五 利使業主能夠因让客欠繳租金以違反租 十三 ·雖然阿句及基本政策有相同之處,
「(C)係進行。正如崔芬對雞及级一 张的規定,雙方所訂的合約 予延長,以福約任何條件而收樓宇,但邁總利只適用於其 ·本港的法律何况却未及英國被确定。正音)一案一維多利亞地方法院民事訴訟一九八八 保業主無論意欲照公開市面租金重新出租,或叫正的租約租質,而不適用於法定租住婚。假如,如以上已經離繕清楚,我們總舜木條例沒有据,年第一一五六號心所顯示,還標似乎不僅有欠人 用法定理由收行 均會給予租客不少過六個「條例是提供合約租期的法定延續報)這個可能性,供法定與住染,所以不能與英國的情况直接根据平,尤以對三房客爲娘,更不符合合約租的 月的通知,而租客亦有限
如魔方环一較高),則取消租住飆是終止租約成租賃的方法一並論。在另一方面,我們可以爭辯說,條例』一定延續飛的觀念,而追合約租鍵是容許不獲同就 龍達成接殺,則根盤上选法例規定,
之一。條列霓七四A(C)明規定保留弭補部所接供的合約租期法定延設語,只不過想保障,而分租的,在鹽幹上說,風有合約租賃的一切物 理。在法庭未作出决定前 粗客良受原有祖 跟變短長威保險。而不是受冤對追過的地位或为「救船利,而道明交規定其實是不必要的。雖然該仍然佔住楼宇的住客。在賓一腻的定義包括任何件。在延續期內亦應繼續有效。現時法律所以有 定風災的所保潮。在這情形下,傑考租客在法定與收價樓宇法定理由的關氣極不满变但譫語「佔住」或「燭燈做住」的人士八孔第四九) 米善之好,可能境由於綰五二 二 二月2 破紀期內違反租約條件業主可執行身爲業主的話 不過黨。在另一方面,如果法例的用意是提供法,就可支持上述的見解。但這定義不是决断性|內所列的收樓理由,是借用自多次出現於英國租 常機制,包括將租約取消 - 而選項權利及業主在定租住權,則第七四A(C)完全不過宮。第的,因爲並沒有拑明不包括已分租樓宇而喪失佔務法中一個相同的理由。但在英國是合理的,因 租務法規定的住宅鞬宇法定租住報有效明間內所四理由是有關分觀後二房東所享有的朵獻。如,住檫的二房東,另一被有力的論點是,既然樓宇 爲道理由適用於合約根粗終止時所產生的一項新 不能享有的一 王子的業主門住客(綜合)條例似乎式图 坐有真正的法定規上產生,根據英國租務的眼」「是要「作爲住宅推出,二房東因分得樣宇而一盤利(自法定租住濕)。但本港條例所提供的是 王• 將英國造術個觀念合併。該案例規定:「哦,分組的二房東在合約租期終止後,似乎會失,喪失佔住報,將會造成安失全部或部份法定保障一合約租期的法定延續盡,而並非法定租住构,因 「所有稍ㄡ成分租租歟.........不得終止......」(第掉他不倘住部份的粒住紐保障,近三房客魄真榮。在道一方面,有關决定租貫性質的第五一此進一種由並不這黨。 五條)。從這點可以看得出立法當局有成得業主的住客。但如果產生的是合約租戍的法一)(B)說明 縱健樓宇本來是作住宅用途 我們建燧佔住楼宇全部面積的合法 意拋供合约租期的定殛帶殺。這樣的做法與姿 定延續攤,二房東必然繼續受到保障,即使他不一而租出,如果主要是作他種用途, 即將視爲作) 三房客,不應僅因二房東的面對終止而 國一九五四年業主與雅客法所採取的途徑相脗,一冉佔用和居住於樓宇內及因此而處身於洪例政策 該他程用途而推出 。 因此 , 狗粽 • 住客分,失去租住梅的保障,此外更建紹五) 。此外,由於有第七四A(C)商和第五三(二她圍以外,亦不例外。有關保障二房東的問題, 租樓宇全部或部份, 他似乎不是將被宇作善C)及第五三(二)(E)兩項條歇的運用要加 jck的條效,香海的法例與該法例有更多相同(下文第十一至第十八段將有頗詳細的討論。第五,用途,而是作焉入息來源。這個論調如果是正確,以檢討,而條例亦應修订以採納上述的評論。條 的地方。第七炫A〔CO怅保留業尘因住客違反一點理由是有闋磨削是否適用於機構租客的問題的話,則拖字不再是作爲住宅租出,因而不在第一钉的形式要惧乎是否要保留法定延檢瘤的觀念, 租約條文而取消其租住機的瘢利,而第五三广一)。如果立法當局的用意是拫供法定租住樱,則根┤『部的保障餽圍內。這個理論是有一些制例支持,國是用奕國式的法定租住接來取代而定。與我為 在上文第九段提出的建機相同,我們覺得比較好 CS 就有適用於業主意欲重建的玫囘機|遽英國租務法類推,條例RI部似乎可管制檢糊的,例如,在裕實業有限公司對港九股業 學理由。英國的租務法概與菹些事情無關,所以租客在合約租期內應付的租金,但不給予租住湿員工友總會一案中一地方法院法律毂告一九七]的法是梁用英國式的法定租住盤,道辦法規定 倘若要找出爽香港條例大致射同的英國法例, 保慨。相反地,如果是涉及法定延續盡,第1郊年六十二卷第六七簋,地方法院臂抱雅法官說 在二 分租樓宇一部份的三房客 要看似乎强向一九五四年的業主與種客法而不是除管制租金外,似乎還可適用於法例規定延續的 :「我唯一可作出的結論是......有關英國租務法 粗務法蓋膜。在分一方面,第五三(二)條規定一組。有關這一點,下交第二六段將有收鄴翔的 的改说,同崇源用於上逃條例,而尅條狀所承認 的原則是:該條例賦予的地利,純綷屬於住 111,检宇全部面後的分租,必須與梅字 曰:「除非法庭鐵質認焉......(A至F
一部份面積分稙分到開來考家。正如第 蹲由其中任何一項適用),否則不應下会准予收
八 有一點瞭要附帶提出的是,根據英 住客個人所有的。」
八、三十三章第八至第十三所解釋的,我們連點如果 ‘@樓宇......」。正如要在所过,還文句形式是抄
-國一九五四年業主與租客法所採納的
十四 ,似乎不是所有地方法院法宫都接受ii房東將接学全部面分租給多於一名三房客, 第一年英國一九六入年的租務綜合法,該法例適用於,定延續觀念,自動繳期的作用,只是就業主於租
上述的論調。例如在愛蘇斯·薩,對二房東及他的三房客都不應給予租住權的保障 以法定重生展方式除了在密保障。
約或祖坟終止時的意園,給予住客-
份時間的痛陳女士對許被再一一家中八一九七四年。第十三笈十二段已解釋過造假建義的理由。 張 央供法定裡住過,實在是不大們茲。她而已。英國一九五四年法例所規定的收腰撼宇,地方法院法瀠報告第十五卷),地方法院何柏当,但如果二房東本人繼續佔用機宇的一部份作爲居 電我們會經在上文提及,李師和法宮理由,給予業主可拒絕將樓宇重新租出的法定根系在第二九直上說「住客本人必須經開播的居住 所之用,我們建35房東在他的合約祖斯塔布時 在解禽業主與住客、綜合在一錄。這些並不是新境的收藏樓宇理由,故不肏干(於瘿宇内 點 似乎並不是構成條例第1,隱繼執享有與遠間樓宇有關的租住層保障,但 多多老英國的法例和判例。一般來說,他們似乎預租約內的各項條文。在香港,我們的法例似乎都像愴的一套嘅要因较近期有衿典置業有業主有接管燮宇的疫力,如後一種情况出現時, 滎考租務社及有關捌側,多於參考一九五四年的「是採納法定莛證編的觀念,這觀念類似英國一九限公司對林臺中及袁美川(譚發)一案一概多利兹 ·房東和他所有的房客都會變成業主的法定程 来主與租客法。因此,在近期,一九八〇年三月,五四半的法例,並把英國租務法的收國樓宇匪由一地方法院民本訴訟一九七九年第一三四二宗》,客,如果業主不想接管樓宇,創對業主而言,
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